作者：殷聚豪

前言

2020年4月，发改委和证监会出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

2021年3月13日，发改委正式发布《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。

2021年6月21日，首批基础设施公募REITs试点项目在沪深交易所正式挂牌上市。

2021年7月2日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，对试点区域和行业范围、项目基本条件、申报材料要求、项目申报程序、项目审查内容、中介机构要求等内容作出明确规定。

第一节 什么是基础设施公募REITs？

我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。

基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

第二节 基础设施公募REITs对于基础设施行业有何重要意义？

1. 盘活存量资产提高再投资能力

基础设施项目投资规模大、投资期限长、投资回报率有限，致使基础设施投资建设企业普遍面临着存量项目逐步增多、资产总量不断攀升、资产负债率居高不下的困境，严重限制了基础设施投资建设企业的再投资能力。

基础设施投资建设企业通过发行基础设施公募REITs，能够通过基础设施资产的上市出售，提前实现资金回流。企业盘活了存量资产，使得资产负债率可控、融资成本降低、资金流动性增强，企业的再投资能力得以显著提高。

2. 拓宽基础设施项目投资建设的资金来源

大型基础设施项目投资规模大、施工难度高、运营期限长，目前各大建筑央企和地方建筑国企仍为该领域的投资建设主力军，民营资本及保险、理财和公众投资者难以参与。

REITs的风险适中、回报稳定、流动性适中，使得民营资本、保险资金、理财资金和公众投资者都可以通过购买REITs份额参与基础设施项目投资。同时基础设施公募REITs的推出，也为基础设施项目投资建设资金来源开辟了新的渠道。

3. 实现基础设施领域的投融资闭环

“投资-建设-运营-退出-再投资”是基础设施投资建设领域理想的经营模式，但基础设施项目投资规模大、投资期限长、投资收益有限，“退出”成为该模式中最困难的环节，基础设施投资建设企业普遍面临已完工项目难以退出的困境。

基础设施公募REITs以规范化、标准化的形式为基础设施投资建设企业已完工项目退出开辟了新的道路，使得基础设施投资建设企业通过畅通“投资-建设-运营-退出-再投资”闭环，实现高质量发展。

第三节 基础设施企业进入REITs市场面临着哪些挑战？

1. 大量存量基础设施项目难以符合REITs发行标准

根据国家发改委REITs试点项目申报工作通知的相关要求，基础设施项目需要满足如下条件：

• 项目运营时间原则上不低于3年；

• 现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。

存量基础设施项目建成运营初期，普遍难以实现近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。以高速公路为例，建成初期，投资建设企业往往还需持续投入大量资金进行运营维护，而此阶段往往是基础设施投资建设企业最需要资金的时候，因此基础设施公募REITs难以实现“雪中送碳”。

2. REITs发行对基础设施投资建设企业的财务、资金、税务筹划能力提出了更高要求

基础设施公募REITs发行程序较为复杂，基础设施投资建设企业需要在整个过程中做好详细的的财务规划，如发行周期各阶段的资金匹配与税收筹划。REITs发行成功后，还需对项目进行全周期的财务数据和现金流测算，以制定科学的资金使用计划，如偿还银行债务或进行基础设施项目的改扩建再投资。

而部分基础设施投资建设企业财务能力相对不足，现阶段难以应对REITs发行的工作需求。基础设施投资建设企业应强化优秀专业人才的引进和培养，积极与外部金融机构、咨询机构开展合作交流。

3. 部分基础设施建设企业运营管理能力薄弱

基础设施项目的运营管理效率与质量直接影响着项目的运营成本与经营收入，3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正是基础设施公募REITs发行的先决条件，高效、高质量的运营管理能力可以显著加快REITs发行进度。

现阶段，部分基础设施投资建设企业“重建设，轻运营”，项目建设完成进入运营阶段后，过度依赖外包，缺少有效的管理手段，无法保证项目的运营管理效率与质量，加大了基础设施项目进入公募REITs市场的阻力。因此，基础设施投资建设企业尽早组建专业运营团队，提升运营管理能力，为基础设施项目公募REITs发行“铺平道路”。