作者胡海明

国务院规划建设配售型保障性住房建设。2023年8月25日，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售；配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定，保障性住房配售办法由城市人民政府制定。

部分城市制定配售型保障性住房管理办法。2024年3月7日，大连市住房和城乡建设局发布《大连市配售型保障性住房管理办法》（征求意见稿），保障性住房配售价格按照基本覆盖划拨土地成本和建安成本、适度合理利润的原则进行核算，项目最终销售均价不得超过核定的标准。2024年3月15日，昆明市住房和城乡建设局发布《关于公开征求昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）意见的公告》，明确根据项目土地划拨价格、建安成本、不超过5%的利润等因素，预估配售型保障性住房销售价格。2024年4月16日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，“保住房”配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成，与“保住房”项目直接相关的城市道路和市政基础设施，以及教育、医疗、养老等公共服务设施不摊入配售价格。2024年4月30日，杭州市住房保障和房地产管理局发布《杭州市保障性住房配售管理办法（试行）（征求意见稿）》，明确保障性住房销售基准价格，按照基本覆盖划拨土地成本和建设安置成本、加适度合理利润的原则核定。

获准进行保障房筹集建设的城市扩容。2024年1月，获准进行保障房筹集建设的城市已从城区常住人口300万以上的大城市，扩围至省会城市或城区常住人口超过100万的大城市，调整后纳入保障房建设的城市由35个扩大至106个。

配售型保障房建设资金相对有保障。配售型保障房的资金来源主要是地方财政、企业（国企城投）自筹、国开行与农发行开发贷款、地方专项债以及中央财政以奖代补专项资金、中央预算内固定资产投资补助资金、住房公积金开发贷款等。2023年11月，财政部下达了2024年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金425亿元；2024年4月，财政部在国新办新闻发布会上明确表示，将“保障性住房”等纳入专项债券用作项目资本金范围，进一步发挥专项债券撬动作用；2023年12月，央行重启PSL以来，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增4678 亿元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”；2024年4月，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新透露，目前5000亿元抵押补充贷款（PSL）额度发放完毕，支持推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

配售型保障房建设规模一般但前景较好。通过公开资料整理发现，截至2024年4月30日，有超过32个城市发布2024年配售型保障性住房建设计划，累计建设超过13万套，项目数量超过200个，预计年总投资额超过1000亿元；配售型保障性住房开发建设单位均是地方国有企业，大部分采用DB设计施工总承包或EPC工程总承包模式，中标单位以央国企为主；配售型保障性住房为商品房价格的3-4折，具备较强的市场竞争力，销售回款基本不存在问题。

加强市场研究。对大中型城市配售型保障性住房管理政策办法、建设投资计划、建设项目清单等信息进行收集、整理与分析，对市场竞争对手、项目商业模式进行分析研究，对城投、城发、建投、安居等配售型保障性住房开发建设平台信用风险与债务风险进行评估，结合企业区域布局与综合经营能力，明确重点城市、重点客户与重点项目信息。

强化央企合作。梳理重点城市属地深耕经营的建筑规划类地方设计院，结合重点跟踪项目信息，与重点城市优秀设计院加强前期交流沟通对接，积极争取建立战略合作关系，发挥央企品牌资金与施工技术优势、地方企业资源关系与设计优势，“强强联合”组建联合体拓展配售型保障房EPC或DB项目。

创新经营策略。一是与地方政府配售型保障性住房开发平台加强高层对接与交流合作，有效整合优质金融资源，通过“党建共建、协助融资或发债、成立合资公司”等方式，建立紧密战略合作关系，提前获取配售型保障房项目信息，努力承接配售型保障房承包项目。二是加强智能机械设备的联合研发，加强大穿插施工与精益建造，全面推进机械化或半机械化施工，缩短工程建造周期，全面降低人工成本，降低工程建造成本，打造低成本核心竞争力，通过“优质低价”等方式，努力承接配售型保障房承包项目。

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