1998年房改，房地产市场化大幕拉开，房地产行业进入市场化初期，一直到2003年，销售面积从1.2亿平方米增长到3.4亿平方米，年均增速22.5%，期间全国城镇化率年均增加1.4个百分点，总人口年均增长934万人。2004-2008年是房地产行业的快速发展期，土地招拍挂制度登场，在经济高速增长和城镇化带动下，房地产行业迎来了“黄金十年”，销售面积从3.8亿平方米增长到6.6亿平方米，年均增速14.6%。2009-2013年是房地产行业市场繁荣期，为应对美国次贷危机传导至国内的负面影响，2008年国家推出“四万亿投资计划”，推动2009年房地产销售面积跃升至9.5亿平方米，并保持了7.9%的年均增速。2014-2015年是房地产行业的调整期。2016-2021年，房地产行业进入平稳发展期，全国城镇化率逐步降低，“房住不炒”定调楼市，疫情爆发，加之“三道红线”、土拍“两集中”等政策逐步收紧，房地产销售面积的年均增速降到了2.4%。2022年，全国总人口负增长85万人，房地产销售面积减少到13.0亿平方米，比2021年减少24%，房地产行业进入下行期。2023年，房地产市场反转局势已成，政策进入全面宽松期。

👆 图：房地产行业发展各阶段概况

房地产业与建筑业通过投资、消费既直接带动建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局2020年投入产出表估算出广义房地产业完全拉动上下游GDP约10.02万亿元，直接拉动上下游GDP约2.35万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。总体来看，水泥、砂石、钢筋等建材行业将进入持续时间较长的去产能时期。

👆 图：房地产拉动上下游GDP（2020年）

房地产行业对中国经济的影响呈现“4”“5”“6”特征，即房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上！2022年，建筑业增加值8.3万亿元，占GDP的6.9%，带动上下游50多个产业的发展，为全社会提供了超过5000万个就业岗位；房地产业增加值7.3万亿元，占GDP的6.1%，房地产关系60多个行业、几千万人就业。建筑和房地产两大行业的增加值合计占GDP的13%，稳住建筑业和房地产业，对稳定经济大盘有重要意义。

房地产行业三大指标的历史高点均出现在2021年，即土地出让年收入8.7万亿，新房销售面积18亿平方米，新房销售额18.2万亿元。

 👆 图：全国历年卖地收入（亿元）

2022年4月以来，我国房地产开发投资连续19个月负增长。2011-2021年，我国房地产开发投资由6.17万亿元增长至14.76万亿元，增长约2.4倍。2023年1-11月，我国房地产开发累计投资10.4万亿元，投资规模下降至2017年同期水平，同比下降9.4%。 

房地产已成为当前我国经济下行风险的主要来源，始于2021年的房地产融资紧缩导致了当前困局。

对开发商信用风险（烂尾）的担心严重制约了地产销售，近两年期房销售增速显著低于现房，行业陷入恶性循环，至今尚未恢复正常。

供给瓶颈显著收紧，房地产市场供需平衡即将迎来逆转，始于2021年的“集中供地”政策已明显推高大城市地价，为房价上涨埋下种子。

供需两端政策持续发力，核心一二线城市政策继续优化。

需求端，继续降成本、降门槛。一线城市因区施策、因需施策，京沪有望降低二套房首付比例，降低房货利率，向刚需倾斜，优化普宅认定标准，降低交易税费等。一线城市也可能优化郊区限购；核心二线城市预计将全面取消限购。更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

供给端，融资环境有望改善。在“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”改善企业资环境。“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险。各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升。

2023年下半年，中央政治局会议、中央金融工作会议、中央经济工作会议都对加快推进“三大工程”作出了重大决策部署，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”是中央根据房地产市场新形势推出的重要举措。国务院先后审议通过或印发《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

根据光大证券研究，未来几年“三大工程”年投资额有望超万亿，预计2024年“三大工程”建设投资1.9万亿元，其中：

● 保障性住房：预计2024年建筑面积1.5亿平方米，投资5282亿元；

● 城中村改造：预计总建筑面积9.56亿平方米，总投资额约为5.2万亿-8.6万亿元，2024年投资1.0万-1.7万亿元；

● 平急两用公共基础设施：预计第一批项目可撬动总投资5811亿元，2024年投资2906亿元。

在2022年以来的房地产投资持续下行的“惯性”作用下，预计2024年房地产总体投资仍将维持下滑趋势。而随着《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）下发，我国有望推动商品房+保障房的住房双轨制改革，保障房需求有望进一步提升。2024年，只要银行将继续对正常经营的房地产企业做到不抽贷、不断贷、不惜贷，更好支持刚性和改善性住房需求；同时，加强预售资金监管，确保在建项目顺利完成。预计2024年房地产市场的防风险、稳市场的政策目标能够基本实现。

2024年，中国房地产市场的其他趋势展望概括为：销售市场仍有下行压力，全年销售规模同比或下降；短期价格下跌态势延续，全年均价整体结构性上涨；企业新开工或继续调整，开发投资额下行趋势难改。但在发展经济的强烈需求下，以及一系列政策综合作用下，有望在不远的将来看到房地产市场逐步减缓下行趋势，甚至震荡企稳。