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作者李中帆
近日，中央经济工作会议在北京举行。会议强调了“坚持稳中求进”的工作总基调。会议要求，要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破；要围绕推动高质量发展，突出重点，把握关键，扎实做好经济工作。在房地产方面，会议以“持续有效防范化解重点领域风险”为切入点，强调要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；要完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
一、以化解风险为重点，促进 房地产市场平稳健康发展
中央经济工作会议提及的房地产相关风险表述，从去年的“有效防范化解优质头部房企风险“转变为今年的”积极稳妥化解房地产风险“，表明中央对于房地产风险的应对策略更加积极、覆盖面更广、态度更坚决。
今年7月举行的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断。要认识当前的房地产形势，就要牢牢把握这个重大变化。
从供给上看，“有没有”的问题已经基本得到解决，但结构性不足的问题仍然存在。从需求上看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务；而刚进入社会的年轻人、城市低收入人群依然认为房价过高。从数据上看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”“支持金融机构满足房企合理融资需求”等一系列政策措施取得了积极效果。今年1到11月份，虽然一手房交易量下降，但是二手房交易量上升，房地产总交易量同比实现了正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%。今年11月以来，工、农、中、建、交等五大银行向非国有房企投放开发贷款300多亿元，一视同仁满足了不同所有制房地产企业的合理融资需求。明年，银行将继续对正常经营的房地产企业做到不抽贷、不断贷、不惜贷，更好支持刚性和改善性住房需求；同时，加强预售资金监管，确保在建项目顺利完成。预计明年房地产市场的防风险、稳市场的政策目标能够基本实现。
二、加快推进“三大工程”， 有利于带动房地产投资消费
今年下半年，中央政治局会议、中央金融工作会议、中央经济工作会议都对加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”作出了重大决策部署。国务院先后审议通过或印发《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《关于规划建设保障性住房的指导意见》“三大工程“指导意见。这是中央根据房地产市场新形势推出的重要举措。
加快推进保障性住房是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，重点是拓展配售型保障性住房的新路径，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。指导意见要求各地方政府必须担负起主体责任，解决好人民群众的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题。城中村改造是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是消除安全风险隐患，改善居住环境，扩大内部需求，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。“平急两用”公共基础设施建设是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，关键是平时用得着、急时用得上。
“三大工程”既是解决人民群众急难愁盼问题的重大民生工程，又有利于带动房地产相关投资消费，稳定宏观经济大盘。中央经济工作会议提出的“加快推进”比稍早前举行的中央政治局会议提出的“积极推进”更为有力，表明“三大工程”的推进速度将在明年明显加快。目前，相关工作已经启动，各有关部门将抓紧完善各项配套支持政策，尽早推动一批项目落地实施，形成实物工作量，预计明年将见到实实在在的经济效益和社会效益。
三、加快构建房地产发展新模式， 积极推动房地产市场转型
构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。
在理念上，国家将会始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位（本次中央经济工作会议不提，不代表存在弱化、淡化的情况，而是把它作为房地产发展新模式的前提），以满足刚性和改善性住房需求为重点，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求，满足城乡居民多样化改善性住房需求，努力让人民群众住上好房子。在体制机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。
今年，中央经济工作会议提出，“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，相比去年的“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的提法更为积极，表明将更加重视新模式的转型，相关基础性制度将会加快发布，实际项目的落地也会加快落实。明年，针对房地产高质量发展面临的突出矛盾和问题，各有关部门和各地方政府将会加快完善相关基础性制度，为构建房地产发展新模式奠定良好的体制基础。
当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的基础支撑和广阔的发展前景。随着中央各项决策部署的持续落实、各项工作有力有序有效推进实施以及房地产发展新模式的逐步建立，相信一定能够提振市场信心，有效化解风险，推动房地产市场平稳健康发展。最后，对于建筑企业，引用中央经济工作会议中的一句话作为建议，“要抓住一切有利时机，利用一切有利条件，看准了就抓紧干，能多干就多干一些，努力以自身工作的确定性应对形势变化的不确定性。”
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