今年以来，中央高级别会议多次提及城中村改造。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

限制“大拆大建”。2021年住建部发布城市更新“四道红线”，即对城市更新过程中拆除、增减、搬迁、供需平衡等比例做出一定限制，比如拆除建筑面积不得大于现状总建筑面积的20%；增建面积不得大于拆除面积的2倍。2023年10月住建部表示，超大特大城市城中村改造将分三类推进实施，一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。由此可以看到，未来城中村改造将采取多种改造方式并举，防止过渡开发，限制大拆大建。

👇 表 1：住建部城市更新“四道红线”

改善基础设施。相关政策显示，此次城中村改造的重点在改善公共基础设施，同时将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。这也意味着，未来城市居民生活环境将得到明显改善，整体城市生活品质将有所提升，也更有利于城市的高质量发展。

👇 表 2：2023年城中村改造相关政策

城中村改造不等同于棚改。从中央及部分地方文件来看，城中村改造与历史上的棚改在改造对象、城市范围、改造模式、参与主题、资金来源等方面都存在较大区别。

1）改造对象：城中村改造主要是对大型城市城中村的自建房、宅基地等集体性质土地的更新改造；棚改针对城镇中集中成片危旧住房、破房烂院，土地多为国有建设用地。

2）城市范围：城中村改造集中于超大特大城市，基本面相对较好的一二线城市；棚改面向全国，覆盖大量三四线城市。

3）改造模式：城中村改造严格限制大拆大建，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；棚改主要采取拆除重建的模式。

4）引导主体：城中村改造多以政府引导、市场主导，企业实施，偏市场化；棚户区的改造是以政府为主导，国企实施，偏政策化。

5）资金来源：国常会明确鼓励和支持民间资本参与城中村改造，多渠道筹措改造资金；棚改资金来源重点为政策性金融支持，主要体现为PSL（抵押补充贷款）和专项债。

👇 表 3：城中村改造与棚改的主要差异

市场空间大。据住建部披露，目前城中村改造信息系统已入库城中村改造项目162个。据相关数据显示，目前全国21个超大特大城市城中村业主总人口639万人，本轮城中村改造总建筑面积约5.4亿平方米。较为理想的情形测算，假定拆除面积占比50%，70%房票安置、30%纯货币化安置，预计5年将拉动商品住宅销量9.7亿平方米，预计拉动投资9万亿元。

改造模式多元。主导方式分为政府主导模式、市场主导模式、村集体主导模式和多元协作模式。政府主导模式主要依靠行政力量推动改造；市场主导模式主要依靠市场力量推动，以社会投资为主；村集体主导模式是社区、村集体或村民自下而上的自发推动；多元协作模式是政府主导、社区参与、多元合作等灵活多样的投融资方式。

资金渠道多样。城中村改造主要包括5种，财政拨款、地方专项债、金融机构融资、改造主体自筹和社会资本。政府主导模式下，城中村改造资金通常来源于财政直接拨款、地方专项债和金融机构融资；市场运作模式下，资金通常来源于主体自筹和社会资本。