中央政府明确限制大拆大建。2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳，保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。2022年6月，住建部、发改委联合发布《城乡建设领域碳达峰实施方案》，明确严格既有建筑拆除管理，坚持从“拆改留” 到“留改拆”推动城市更新，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积原则上不应大于现状总建筑面积的 20%。盘活存量房屋，减少各类空置房。2023年7月，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，明确城市更新底线要求。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时也要防止脱管失修、修而不用、长期闲置。坚持尊重自然、顺应自然、保护自然，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系。

重点城市多种更新方式并存。2021年11月，长沙市城市人居环境局发布《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》，明确城市更新方式包括综合整治、功能完善、历史文化保护、生态修复以及全面改造等，棚户区更新改造采取全面改造、综合整治等多种改造方式；城市危房采取加固、整体更新等方式进行改造；区域性商贸市场更新改造统筹采取提质改造及外迁等方式；旧厂房改造统筹采取拆除重建、综合整治、功能改变等方式进行更新；城中村改造以全面改造为主， 综合整治为辅。2022年12月，济南市人民政府发布《济南市城市更新专项规划（2021-2035年）》，明确确定城市更新方式包括保护改善、综合整治、拆除重建三类；老旧小区采取综合整治的更新方式；二环以内、城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村,采取拆除重建方式；中心城区内二环以外的旧厂区按照上位规划,采取综合 整治或拆除重建的方式进行更新；城市建设重点片区及区县中心城区内的旧市场采取片区统筹的方式,结合发展要求及功能定位进行外迁或转型升级。2023年3月，青岛市自然资源和规划局印发《青岛市城市更新专项规划（2021-2035 年）》，明确城市更新方式分为保护利用、改造提升和拆除重建三种类型，老旧小区以改造提升为主要更新方式；城中村采取拆除重建为主、改造提升为辅的更新方式；中心城区内老旧厂区按照上位规划要求，采取改造提升和拆除重建的方式进行更新；历史文化街区采取保护利用为主的更新方式；老旧商业街区采取以改造提升为主、拆除重建为辅的更新方式。2023年9月，天津市住建委印发《天津市城市更新行动计划（2023-2027年）》，明确采取项目微更新、综合片区更新、跨区统筹更新三种更新方式。

国家发改委明确城市更新行动是指对旧城区内功能偏离需求、利用效率低下、环境品质不高的存量片区进行功能性改造，打造成为新型生产生活空间，推进“三老一村”改造：老旧小区改造、老旧厂区改造、老旧街区改造、城中村改造；住建部明确实施城市更新行动包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护、塑造城市风貌、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强老旧小区改造、增强城市防洪排涝能力、推进以县城为重要载体的城镇化建设等八项主要任务。

2022年，全国571个城市实施城市更新项目约6.5万个，总投资约5.8万亿元，同比2021年增加5000亿元，未来市场发展空间大。2023年，济南市、广州市、青岛市、郑州市城市更新项目总投资超过1000亿元，金华市总投资达到800亿元，东莞市总投资达到533亿元，海口市总投资达到436亿元；珠海市2023-2025年城市更新项目总投资超过450亿元，重点城市的城市更新投资规模依然较大。

笔者认为按照城市更新的改造程度，城市更新大致可分为更新改造（综合整治、功能改造、局部改建等）、更新开发（拆除重建）两大类，建筑企业应把握城市更新带来的两大机遇：

1.城市更新改造

城市更新改造项目分布城市范围广，招标人为地方政府或地方政府平台公司，总投资金额小且大部分不超过10亿元，以自筹资金为主，商业模式以施工总承包、EPC、EPC+0O为主，其中施工总包或EPC项目实施主体：1亿元及以下小项目以地方中小建筑企业为主，5亿元及以上大项目以央企为主、地方国企为辅；EPC+OO项目实施主体以房地产企业+建筑企业+设计企业联合体为主，通过公开资料整理部分项目中标信息如下表所示：

为把握城市更新改造发展机遇，笔者认为建筑企业应结合资源禀赋与专业能力，以城镇化率超过60%、政商关系好、政府资信好的城市为核心，聚焦中大型项目，与地方建筑企业、地方设计企业等建立战略合作关系，整合地方建筑企业、地方设计企业、投资开发企业等资源，自主承接或组建联合体承接EPC、EPC+0O城市更新改造项目，推进核心城市深耕经营，提升核心城市更新改造市场占有率。

2.城市更新开发

城市更新开发项目以一二线城市、区域中心城市为主，招标人为地方政府各区县平台公司，总投资金额大且大部分超过50亿元，存在投资资金缺口，投资合作模式以“一二级联动、一二三级联动”等为主，商业模式以“投资人+EPC、投资人+EPC+OO”等为主，开发模式以“滚动开发、分期开发”为主，开发合作主体以央企为主、地方国企为辅，对建筑企业统筹策划、投融资、资源整合能力要求高，建筑央企主要通过组建联合体拓展城市更新开发项目，通过公开资料整理部分项目中标信息如下表所示：

为把握城市更新开发发展机遇，笔者认为建筑企业应结合资源禀赋与专业能力，以政府资信好、债务风险低、政商关系强且已深耕经营的城市为核心，坚持“资源互补、开放合作”的理念，结合地方政府或地方政府平台公司的实际需求，整合系统内外部优质的投资开发、规划设计、建筑施工、金融资本、产业运营、商业运营等资源，组建联合体为地方政府或地方政府平台公司提供一揽子解决方案，稳妥拓展城市更新开发项目，带动建筑安装工程产值与利润，融入城市经济发展。

建筑企业应结合资源禀赋与专业能力，聚焦区域深耕的重点城市，加强重点城市的城市更新各项政策研究（如城市更新专项规划、城市更新行动计划、城市更新条例/办法/实施细则/操作指引等），加强城市更新开发投资项目的融资方案、回报机制、退出机制研究，对城市更新开发投资项目进行科学包装策划，积极拓展城市更新改造施工总包或EPC项目，稳妥拓展“一二级联动”城市更新开发投资项目，谨慎承接“一二三级联动”城市更新开发投资项目，切勿盲目承接运营占比高的“一二三级联动”开发项目，提升投资项目回款能力、变现能力，确保企业高质量发展。