总经理手册

上市建筑企业发展战略概览—中南建设

作者卢小涛



建筑业和房地产业是国民经济的重要支柱产业,对整个国家经济发展、城乡建设和人民生活改善作出了重要贡献。2022年,全国建筑业总产值31.2万亿元,同比增长6.5%;全国房地产开发投资13.29万亿元,同比下降10.0%。2023年是国家十四五规划承上启下的重要一年,中央经济工作会议强调要坚持稳字当头、稳中求进,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,建筑、地产业将在国家稳增长中发挥重要支撑作用。

截至2023年4月,主板建筑概念上市公司已达到72家。这些上市建筑企业总体实力较强,2022年整体业绩表现良好。但面对行业的急剧变化,也纷纷在战略方面做出调整。报告将陆续推出各大上市建筑企业战略动态,通过战略与实践研究,一窥行业发展趋势,并借鉴其经验辅以管理决策。


中南建设篇


公司秉承“筑造多元城乡美好生活”的企业使命,坚持“美好就现在”的理念,聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市,不依赖有息负债发展,房地产业务坚持大众主流住宅产品定位,瞄准资产回报水平提升,建筑业务精研施工技术,不断提升施工质量。以客户为中心,公司坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向,以扁平化管理来着力打造高效能组织,“赢则一起狂,输则一起扛”,营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围,努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。未来公司以迈向智造时代的产品研发愿景,以产品、生产、供应链、服务方面的研发为驱动,围绕三个卓越(卓越运营、卓越建设、卓越服务)加快落地,最终实现从“建造”到“智造”的转变。

从2022年经营情况看——

👇表:中南建设2022年营业收入构成情况



一、房地产业务

2022年中南建设房地产业务受到市场调整和行业非良性循环的深刻影响,全公司合同销售金额649.2亿元,销售面积543.2万平方米,同比分别减少67.1%和63.0%,平均销售价格11,951元/平方米,同比下降11.1%。在销售金额中一、二线城市占比47%,同比略有上升。

2022年公司实现新开工面积189.4万平方米,同比减少超过80%,完成竣工面积740.5万平方米,同比减少27.4%。虽然竣工规模下降,但由于并表比例有所增加,公司2022年房地产业务结算收入502.6亿元,同比减少10.33%,降幅明显低于竣工规模。公司全年加大了现房库存的去化,降低预售监管政策严厉执行的影响,增加更多自由现金,这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率1.34%,同比减少9.35个百分点。

截止2022年末,中南建设全部开发项目473个,其中在建项目规划建筑面积合计约2,268万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约836万平方米,可竣工资源总面积3,104万平方米,其中一二线城市面积占比约35%,三四线城市面积占比约65%。公司合并报表范围内已售未结算资源1128.5亿元,是2022年结算收入的2.3倍。


二、建筑业务

受非良性循环影响,2022年中南建设建筑业务新承接(中标)项目合同总金额仅34.8亿元,同比减少超过80%。公司的收入确认也受到影响,2022年公司建筑业务营业收入94.8亿元,同比下降62.3%。公司针对部分业主的风险拨备也有所增加,这影响了公司的利润水平。2022年公司建筑业务综合毛利率-11.01%,同比下降17.44个百分点。

面对市场的冲击,公司积极应对挑战,努力实现稳健发展。2022年末公司有息负债475.5亿元,比2021年末减少147.2亿元,不依赖有息负债发展模式的价值进一步体现。同时公司保持了良好的现金流状况,全年经营性现金流入595.8亿元,是一年内到期的各类有息负债的2.6倍。年内经营活动产生的现金流量净额62.5亿元,持续保持正值。2022年末公司货币资金137.5亿元,比2021年末减少86.6亿元,减少幅度明显小于有息负债。


发展概况:


受两个核心业务都大幅调整影响,公司2022年营业收入590.4亿元,同比下降25.5%。公司2022年综合毛利率-0.09%,同比下降10.12个百分点。面对市场调整,公司进一步严格控制支出,2022年销售费用18.2亿元,同比下降21.2%,管理费用22.7亿元,同比下降34.8%,利息支出54.3亿元,同比下降20.3%。但由于公司收入也大幅下降,公司销售费用率3.08%,同比还增加0.17个百分点;施工进度放慢,不能资本化的利息支出增加,公司财务费用率4.22%,同比增加2.68个百分点。


同时非良性循环持续,公司2022年增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备合计35.3亿元,由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损91.7亿元。在应对市场挑战中,现金减少、亏损增加、资产减少,公司各项负债率水平有所提高。2022年末公司总负债率89.81%,比2021年末增加1.44个百分点;净负债率(有息负债减去货币资金与净资产的比值)108.18%,比2021年末增加15.01个百分点。公司总负债和总资产同时扣除预收账款(含合同负债、预收账款和待转销项税)的负债率为82.47%,比2021年末增加1.95个百分点。


✱注:报告中相关数据来源于中南建设公开资料,如有侵权请告知删除。




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