城中村是我国地区城市化进程中出现的一种特殊现象。改革开放以来，我国城市化进程表现为：进程上属于“急速城市化”，人口城市化虚高；空间上，建设布局出现无序乃至失控。城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。城中村改造是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。

坚持“房住不炒”以来，应该说现在的形势已不同于过去，过去是供不应求的关系，而现在供求关系的基本格局改变。

2022年，房地产行业经历深度调整，全国商品房销售金额同比大幅下滑，各地房价持续承压，房企资产负债表遭受冲击，部分企业出现流动性风险。今年上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。

全国商品房销售规模大幅下降。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%；销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%，其中分季度的销售金额同比分别下降22.7%、33.2%、20.4%和28.0%。今年上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负。2022年，全国房屋新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%，降幅较上年扩大28个百分点；全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，为有统计数据以来的首次下降。今年上半年，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%；其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%；其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%；其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。

土地市场成交面积和溢价率明显回落。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降36.7%，成交建筑面积同比下降30.7%，住宅用地出让金同比下降30.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为3%，较2021年下降8个百分点。

一是城中村改造能够扩大有效需求。

城中村改造将带动住房需求的增长，新市民将逐步升级住房消费，刺激商品房市场的可持续发展。此次城中村改造涉及改造的城市主要为特大型城市，而按照特大型城市标准将包括北上广深、重庆、成都、天津和武汉，杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨等，涉及人口将超过2.5亿人。预计未来三年21个超大特大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元左右。

二是能够有效推动房地产投资。

城中村改造作为一项重要的民生工程、发展工程和治理工程，将带动房地产投资的增加。在超大特大城市，人口众多，需求旺盛，通过改造提升城中村居住环境，房地产投资将得到进一步激发，拉动相关产业链，从而促进房地产市场的回暖。

三是能够进一步激活土地资源。

相比之前棚户区改造涉及的大多为国有土地，此次城中村的土地性质为集体用地及宅基地。此轮不是大拆大建，而是“一村一策”，“留改拆增”，以保留利用为主，根据实体经济和居民企业的需求，部分改变功能。拆除的比例主要是危房和公共短板确实特别严重的地方，同时还要增加公共服务设施。通过城中村改造，大量老旧住宅和城中村土地将得到更新利用，使得土地资源得到有效激活。改造后的土地可更高效利用，带来更多房地产项目，促进房地产市场的发展。

四是将有效吸引民间资本投入。

2014年棚改资金主要源于央行及国开行的棚改专属贷款，本轮城中村改造主要将来自于民间资本、主要是市场化运作的方式。目前指导意见鼓励和支持民间资本参与，这将吸引更多民间资本投入房地产市场，促进房地产项目的开展和投资增加。

总体看，此轮城中村改造可以看作是地产行业持续低迷背景下的一剂强心针，为房地产行业发展提供了大量的商机和服务需求，特别是具备资产综合运营能力的企业将在这一过程中获得更多的发展机会。

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