中央明确积极推动城中村改造。2023年4月28日，中共中央政治局会议首次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；规划建设保障性住房。2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造；成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实；要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划；多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求；把城中村改造与保障性住房建设结合好；积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。2023年7月24日，中共中央政治局会议再次提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

超大特大城市积极推进城中村改造。超大特大城市积极制定城中村改造的目标，推进城中村改造项目建设。根据国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；根据住房和城乡建设部公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。如2023年3月16日，上海市人民政府发布《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，明确加快推进“两旧一村”改造工作，到2025年，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动；截至2022年年底，全市待改造的城中村点位数为679个，约涉及10.7万户居民；2014至2020年认定的49个城中村改造项目中，已完成动迁收尾的有40个；2021至2022年新批准的13个项目中，有7个项目已启动房屋土地征收，其中4个项目已处于收尾阶段；2023年上海计划启动10个改造项目，改造老旧村居房屋不少于130万平方米，受益居民将达4000户。2023年7月17日，广州市住房与城乡建设局发布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，明确通过城中村改造加强住房保障和人才安居，推动城中村传统产业转型升级；广州市2023年共有164个城中村改造项目列入年度计划，2023年重点建设正式项目共647个，年度计划投资3588亿元，其中城中村改造项目共36个，总投资231.64亿元。

超大特大城市城中村改造模式差异较大。超大特大城市结合城市发展阶段与发展特点，因城因区因村施策，制定差异化城中村改造模式。如深圳市推进统租改造，即统租企业与城中村的房东签好租售协议，统一收储城中村房源进行改造，并对周边配套升级，把一部分房子进行出租，把一部分房子转变成保障性住房出售，政府出资补贴统租企业，银行提供授信，由统租企业负责推进；2023年3月2日，为引导、规范城中村住房规模化租赁改造，统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作，深圳市住房和建设局制定了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，明确基本要求、改造要点、改造案例等内容。北京市推进以地换房，即在异地先盖好“安置房”或政府购置“安置房”，再启动“搬迁和征地”，居民直接“用地换房”，然后对城中村地块进行规划建设。2023年3月31日，北京市政府发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法（征求意见稿）》，正式公布施行后将作为今后征收集体土地房屋补偿的依据，明确废止了房屋拆迁许可证制度，将集体土地房屋“拆迁”改为“搬迁”；将集体土地上房屋搬迁补偿纳入征收集体土地征收程序，实现征地与房屋搬迁同步实施，拟制定房屋补偿安置方案，并随征地补偿安置方案一并进行公告，充分保障了被征收人的知情权、参与权。

城中村改造存在资金投入大、资金平衡缺口大、居民意愿难统一、规划调整较困难、项目推进落地慢等问题，以地方国有平台公司为主，急需引入社会资本推进城中村改造项目，对建筑企业是机遇也是挑战，笔者认为建筑企业应把握城中村改造带来的两大机遇：

建筑企业应聚焦政府债务率相对较底、政府资信相对较好、城镇化率超过60%的省会城市、百强城市或百强县，以已经营布局的城市为核心，借助上级单位、合作企业或中介机构的资源关系，与地方政府、地方平台公司进行高层对接与交流合作，结合地方政府城市建设发展需要，对城中村改造项目进行合理包装策划，与地方建筑企业、勘察设计企业组建联合体拓展城中村改造EPC项目；通过在当地组建子分公司、与地方平台公司组建合资公司等多种方式，与地方政府建立战略合作关系，融入地方城市建设发展，实现核心城市深耕经营，稳固核心城市城中村改造市场地位。

建筑企业应聚焦政府债务率相对较底、政府资信相对较好的超大特大城市，以已经营布局的城市为核心，整合产业链上下游的地产开发资源、金融资源与商业运营资源，借助上级单位、合作企业或中介机构的资源关系，与地方政府、地方平台公司进行高层对接与交流合作，综合考虑地方政府诉求、城中村居民诉求、联合体各方的诉求，对城中村改造项目进行定制化的包装策划，为地方政府、地方平台公司提供一揽子解决方案，在保证合法合规的前提下，稳妥拓展城中村改造“一二级联动开发”项目，通过保障性住房回购、商品房出售、委托商业运营、政府财政补贴等多种方式获取投资收益，带动城中村改造施工业务获取施工利润，确保各方共赢。

建筑企业应聚焦核心城市，积极拓展城中村改造EPC项目，谨慎拓展城中村改造投资项目，精选城中村改造投资项目，结合当地城中村改造政策与房地产市场发展形势，坚持“一城一区一村一策”，制定定制化策划方案，在保证投资收益、施工利润且各方共赢的前提下，参与城中村改造投资项目，不盲目承接城中村改造投资项目，确保企业高质量发展。

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