作者：楚姣姣

2020年4月，中国证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。2021年6月，发改委再次发文《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确了八大试点行业，包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房，同时明确酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。

2021年6月，沪深交易所首批9只基础设施公募REITs项目正式上市。截止目前，我国累计发行基础设施公募REITs 20只，包括交通基础设施（高速公路）5只、能源基础设施1只、生态环保基础设施（污水处理、垃圾处理）2只、仓储物流基础设施（物流地产）2只、园区基础设施7只、保障性租赁住房3只。

表1：我国基础设施公募REITs发行情况

2016-2021年，我国累计完成基础设施投资110万亿元，拥有庞大的基础设施存量市场。同时，我国城镇化水平与发达国家相比仍有较大增长空间，基础设施投资增速虽下滑，但仍保持高位，需求依然旺盛。未来，基础设施投资将主要围绕区域协调发展、区域重大战略、补短板强弱项、保障性民生工程、城市更新、新型基础设施等领域展开。

基础设施投资需要庞大的资金支持，但截至2022年6月末,全国地方政府债务余额高达34.75万亿元，各省市政府负债率、债务率普遍较高，隐性债务问题亟需解决，同时房地产市场持续低迷，“土地财政”难以为继；大型国有企业作为基础设施投资建设的主力军，高质量发展背景下两利四率考核力度加大，资产负债率压降任务艰巨，投资空间有限。

长期以来，我国金融市场以间接融资为主、直接融资为辅，且直接融资中还包含了属于债务性融资的债券融资。REITs作为权益性金融工具，能够帮助建筑企业将低流动性的不动产转化为高流动性的金融资产，通过存量资产盘活（去库存）、资产负债结构优化（去杠杆），提升企业再融资能力，形成存量资产与新增投资的良性循环，为建筑企业高质量发展带来机遇。

那么，建筑企业应如何通过基础设施REITs实现高质量发展？

1.提高运营效率

根据《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》，发行基础设施REITs需要项目成熟稳定，项目运营时间原则上不低于3年，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

基础设施REITs对项目运营提出了更高的要求，需要建筑企业高度重视项目建设期与运营期的衔接，搭建运营管理体系，引进培养运营管理专业人才，提高运营效率，尽早满足REITs申报要求。

2.投资优质项目

基础设施REITs八大试点行业为建筑企业调整业务结构、选择投资项目指明了方向。建筑企业可聚焦八大试点行业，选择优质项目进行投资，在投资阶段考虑项目退出路径，通过“投资-建设-运营-退出-再投资”循环不断扩大业务规模，同时实现两利四率等经营指标稳中向好。