2010年6月，住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。

2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。

二十大报告进一步提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

长期以来，房地产企业坚持“快拿地、快开发、快销售”的快周转模式，并通过高杠杆推动我国房地产市场快速发展。2010-2021年，房地产开发投资占固定资产投资的比重保持在25%左右，对我国经济增长的带动作用不容忽视。但近期房地产市场持续低迷，房企资金链断裂、暴雷频繁，传统的房地产开发模式难以为继，房地产企业亟需通过寻找新赛道、进入新领域、发展新模式等途径实现转型升级。

2022年8月31日，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT 3只保障性租赁住房REITs成功发行；2022年9月23日，上海证券交易所受理了“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目，是第四单保障性租赁住房REITs，也是首单房企申报的保障性租赁住房REITs。

国家政策的支持、保障性租赁住房REITs的成功发行为房地产企业转变业务模式、推动产业升级指明了方向。租赁住房前期开发投入大，后期依靠租金收入回报周期长，过去，房企迫于资金压力难以主动选择租赁住房这一赛道，虽然租赁住房类REITs产品已有成功发行先例（如保利租赁住房REIT），但私募REITs流动性较差，且债券特征明显、权益属性不足；未来，随着我国公募REITs市场的逐步成熟，房企有望通过REITs实现租赁住房上市，缓解资金压力的同时降低负债率，实现轻资产运营，以低成本、低杠杆推动滚动开发，带来业务规模持续增长。

那么，房地产开发企业应如何拓展租赁住房市场？

第一，抓住保障性租赁住房市场机遇，在珠三角、长三角、京津冀、成渝等重点城市群的核心城市、人口净流入城市、租房需求多城市、试点城市，在交通便利、靠近园区、重点片区等区域，以合作开发、代管代建等模式开发保障性租赁住房，理清土地支持、政府补贴、税收优惠、信贷融资等各项扶持政策，探索集体经营性建设用地、企事业单位用地、园区用地等多渠道、低成本拿地途径，做好项目前期市场调研与租户需求分析，推动项目周边商超、学校、医院等生活配套开发建设，为项目运营打好基础。

第二，引进培养租赁住房业务专业运营团队，必要时与自如、魔方等专业租房平台开展合作，积累“开发-持有租赁”业务运作经验，培育专业、优质、高效的运营能力，打造租赁住房专业品牌，以品牌影响力进一步推动市场开发。探索为租户提供就业帮扶、创业咨询、社交娱乐等多元化配套服务，以增值服务提升项目出租率、盈利能力等指标，为项目通过REITs上市打好基础。

第三，抓住城市更新政策机遇，适时拓展存量房改造项目，对厂房、商办、仓储中心等存量房屋进行改造开发，盘活社会低效、无效存量资产，打通改造开发-租赁运营-REITs上市业务流程，扩大租赁住房业务规模与占比，以“租售并举、轻重结合”优化业务结构，实现企业转型升级。

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