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2020年建筑行业前瞻性研究—房地产行业
发布日期 : 2020-05-22来源 : 慧朴咨询 浏览次数 :

1.产业政策

从过去房地产市场周期来看,目前我国房地产政策正在经历第四轮放松后的收紧,房地产内部政策大概率仍会维持当前紧缩状态,但绝大部分城市不会再进一步收紧。一些城市通过人才引进、户籍制度放松的政策吸引需求导入,对市场预期的影响会超过对实际购房需求的影响。

2019年下半年以来已有多个城市出台人才购房政策及放宽落户等政策,这将对市场带来一定利好。但从过去成都、南京等城市人才引进后的市场表现来看,人才引进政策对市场的利好影响力有限,市场在政策出台后回升持续期较短,这种放松并不能扭转市场向下的态势。

自2005年第一轮真正意义上的房地产调控以来,随着宏观经济形势不断变 化,房地产政策作为重要的宏观调控工具也经历了4轮完整的“收紧-放松”的周期。

表 房地产宏观调控周期

展望未来,因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市,调控政策难言实质性转向,有望贯穿更长的时间周期。另一方面,商品住房库存量较大的城市,调控政策或将有所松绑,甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性,以期加快库存去化。预计2020年政策走向是继续将更多的政策自主权下放给地方政府,政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况,地方政府可以及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。

另外,“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转,意即在支持居民合理自住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求。譬如,此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响,可能会继续有所调整,以保证居民的合理住房消费。

受供求关系、市场购买力等多方面因素影响,各线城市市场周期迥异,未来政策走向将明显分化。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺,供求关系持续偏紧,长期来看房价犹存一定的上涨压力。预计核心一二线城市调控政策仍需从紧执行,且将贯穿更长的时间周期,以便打压投资、投机性需求,缓解房价上涨预期。不过,限价、限签政策将有所调整,核心一二线城市有望加快预售证审批,并开闸网签备案,供求量价也将逐步回归至正常水平。弱二线以及三四线城市市场下行压力较大,高库存风险不容忽视,调控政策可能将有所松绑。其中,市场显著降温性城市,典型如厦门、福州、句容等;高库存城市,典型如沈阳、大连等,放松调控的可能性更大。

2.发展现状

我国的房地产投资额在近五年内持续增加,其中住宅投资占比最大,2019年达74.43%,且近几年增加趋势明显。

图 2015-2019年房地产开发投资额

数据来源:国家统计局

我国房地产企业数量在2015-2018年基本维持恒定,但2019年全国数据暂未统计公布,当前发展情况仍旧存疑。在企业数量结构方面,内资房地产开发商占比达到绝大多数,但国有房地产开发企业数量相对很小,且数量在逐步减少。全国房地产开发企业营业收入与毛利率也在同步走高,且毛利率增加明显;但其负债规模也在增加,企业平均负债率在2017年达到高值79%。

图 2015-2018年房地产开发企业数量

图 2015-2018年房地产开发企业营收与利润

图 2015-2018年房地产开发企业资产与负债情况

 

数据来源:国家统计局

2015-2018年间,在房地产开发的具体经营方面,全国待开发土地面积基本恒定且在2018年出现大幅提升,房地产企业购置土地面积也稳中有升;房屋造价也出现了小幅度升高;与购置土地面积增加相对应的是施工面积增加,但可能由于内生能力不足,竣工面积呈现降低趋势。

 

图 2015-2018年房地产开发企业施、竣工面积情况

图 2015-2018年房地产开发企业竣工房屋造价情况

图 2015-2018年房地产开发土地情况

 

数据来源:国家统计局

回顾北京房地产开发市场,2015-2018年北京房地产开发投资额基本平稳,与全国水平相比,北京房地产市场中住宅投资额比例明显小于全国平均水平,仅占总体投资额一半左右。房地产开发企业购置土地面积呈现波动趋势,房地产企业施工面积趋势较为平稳,但竣工房屋面积呈现小幅降低趋势。

图 2015-2018年北京房地产开发投资情况

图 2015-2018年北京房地产开发企业购置土地情况

图 2015-2018年北京房地产开发企业工程情况

数据来源:国家统计局